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當(dāng)前美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng):權(quán)益型REIT一枝獨(dú)秀

發(fā)布時(shí)間：2007-05-24 來源：MarketWatch(溫哥華) Matt Blackman 分享到：

　　5月份，美全國(guó)住宅建筑商協(xié)會(huì)房市指數(shù)(National Association of Home Builders Housing Market Index)(HMI)跌至30點(diǎn)，為九個(gè)月里的第二次，創(chuàng)下1991年以來未曾見過的低位。

　　該指數(shù)是對(duì)350多家住宅建筑商的問卷調(diào)查，反映了新屋銷售的情況以及建筑商對(duì)市場(chǎng)前景的樂觀程度。除了少數(shù)例外，全美現(xiàn)屋銷售的情況也是一樣的，就是：房?jī)r(jià)下滑，庫(kù)存繼續(xù)上升。

　　雪上加霜的是，衡量建筑市場(chǎng)的另外一項(xiàng)先行指標(biāo)――建筑許可數(shù)字，4月份大降8.9%，為17年來最大的月度下跌幅度。

　　過去一年，隨著次級(jí)貸款問題的蔓延以及30多家貸款商或倒閉或被迫清算資產(chǎn)，抵押貸款類不動(dòng)產(chǎn)投資信托(REIT)也陷入了相似的處境。

　　圖1：自2005年7月稍晚住宅股見頂以來，權(quán)益型不動(dòng)產(chǎn)投資信托(淡綠線)、抵押貸款類不動(dòng)產(chǎn)投資信托(藍(lán)線)以及住宅建筑股(深紅線)的表現(xiàn)比較。雖然住宅股和抵押貸款類不動(dòng)產(chǎn)投資信托已經(jīng)從頂峰下落，但權(quán)益型不動(dòng)產(chǎn)投資信托仍在繼續(xù)上行。

　　可見，權(quán)益型不動(dòng)產(chǎn)投資信托(Equity REIT)的表現(xiàn)繼續(xù)超越這個(gè)市場(chǎng)中的其它門類，而且自2000年以來一直如此。從2000年到2007年2月的1200點(diǎn)上方，摩根斯坦利不動(dòng)產(chǎn)投資信托指數(shù)(Morgan Stanley REIT Index)已經(jīng)上漲了400%還不止，而且迄今為止很少有(甚至沒有)逆轉(zhuǎn)的跡象。

　　它們都屬于不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，可是為什么單單權(quán)益型不動(dòng)產(chǎn)投資信托走出獨(dú)立的行情呢？

　　原因有幾個(gè)。首先，權(quán)益型不動(dòng)產(chǎn)投資信托持有商業(yè)和飯店資產(chǎn)。這個(gè)市場(chǎng)并未像住宅類房產(chǎn)過去六年來價(jià)格漲了一倍。因此，盡管大環(huán)境的確不好，但它們下跌的空間較小。

　　圖2：截至2007年5月18日52周表現(xiàn)最佳的5只權(quán)益型不動(dòng)產(chǎn)投資信托比較。過去一年中，只有一只權(quán)益型不動(dòng)產(chǎn)投資信托，也就是Kilroy Realty(KRC)顯示出一些弱勢(shì)，于3月份跌破上升趨勢(shì)線。到目前為止，Digital Realty(DLR)仍然是過去52周表現(xiàn)最好的，年回報(bào)達(dá)60%。

　　更為重要的是，商業(yè)房產(chǎn)的租約數(shù)量一直在上升――尤其是像紐約這種地方，從而提高了持有這類資產(chǎn)的收益。只要經(jīng)濟(jì)保持健康，企業(yè)盈利繼續(xù)增長(zhǎng)，商業(yè)房產(chǎn)租金大幅下降的可能性較小。(www.trustlaws.net)

　　榨取不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的檸檬汁

　　那么，如何從權(quán)益型不動(dòng)產(chǎn)投資信托的持續(xù)強(qiáng)勢(shì)中獲益呢？請(qǐng)看下面52周以來表現(xiàn)最好的10只權(quán)益型不動(dòng)產(chǎn)投資信托：

　　Digital Realty(DLR)：價(jià)格39.74美元，一年回報(bào)60.8%，股息1.15美元，市值2,411.82(百萬美元)；

　　Highland Hosplty(HIH)：價(jià)格19.15美元，一年回報(bào)56.1%，股息0.92美元，市值1,176.77(百萬美元)；

　　Eagle Hosplty(EHP)：價(jià)格13.28美元，一年回報(bào)49.6%，股息0.70美元，市值234.92(百萬美元)；

　　Alexanders(ALX)：價(jià)格386.27美元，一年回報(bào)49.4%，股息0.00美元，市值1,946.80(百萬美元)；

　　Entertainment Pptys(EPR)：價(jià)格55.86美元，一年回報(bào)42.4%，股息3.04美元，市值1,488.67(百萬美元)；

　　Nationwide Hlth Pptys(NHP)：價(jià)格28.65美元，一年回報(bào)41.1%，股息1.64美元，市值2,557.01(百萬美元)；

　　National Hlth Inv(NHI)：價(jià)格33.86美元，一年回報(bào)40.9%，股息2.00美元，市值939.62(百萬美元)；

　　National Hlth Rlty(NHR)：價(jià)格23.80美元，一年回報(bào)40.4%，股息1.33美元，市值237.05(百萬美元)；

　　Omega HlthCr(OHI)：價(jià)格16.15美元，一年回報(bào)39.1%，股息1.08美元，市值1,085.93(百萬美元)；

　　Winston Hotels(WXH)：價(jià)格14.85美元，一年回報(bào)39.5%，股息0.60美元，市值436.74(百萬美元)。

　　(以上資料截至2007年5月18日，來源：VectorVest.com) (www.666law.com)

　　如果你喜歡ETF提供的多元化，那么Vanguard REIT Index Vipers(VNQ)和StreetTracks Wilshire REIT(RWR)是享受這個(gè)市場(chǎng)上升行情的好選擇。VNQ自2004年推出以來就保持著強(qiáng)勁的上升趨勢(shì)；RWR過去五年來一直都在上升。

　　只要美國(guó)經(jīng)濟(jì)保持健康，企業(yè)盈利強(qiáng)勁，非抵押貸款類不動(dòng)產(chǎn)投資信托將繼續(xù)表現(xiàn)出色。不過，假如次級(jí)貸款問題普遍影響到公司的利潤(rùn)，或?qū)χ陵P(guān)重要的個(gè)人消費(fèi)造成負(fù)面沖擊，那么廣大公司以及出租辦公室給公司的不動(dòng)產(chǎn)投資信托將感到壓力。

　　那么，又如何知道什么時(shí)間應(yīng)該退場(chǎng)呢？在圖1中，權(quán)益型不動(dòng)產(chǎn)投資信托如果跌破綠色的上升趨勢(shì)線，將是第一個(gè)警告信號(hào)。另一方面，正如我們從圖1中所看到的，住宅建筑商和抵押貸款類不動(dòng)產(chǎn)投資信托不僅未能越過前期高點(diǎn)，反而持續(xù)創(chuàng)下越來越低的高點(diǎn)和低點(diǎn)。(信托法律網(wǎng)-提示)這是再明顯不過的信號(hào)，表明大資金在利用反彈放空，

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